Promo depe rumah nol persen yang banyak ditawarkan proyek real estate saat ini, selain dijalankan sendiri oleh developernya, bisa diselenggarakan melalui kerja sama dengan bank penyalur kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA). Biasanya bank hanya mau mendukung promo rumah tanpa depe itu pada proyek-proyek yang kenaikan harga propertinya dinilai konsisten dan signifikan, dikembangkan perusahaan developer yang reputasinya bagus, dan sudah bekerja sama resmi dengan bank. Jadi, selain ada garansi dari pengembang kalau kreditnya macet, rumahnya juga mudah dijual bank untuk melunasi kredit itu.
Selain itu bank juga menseleksi ketat konsumen yang bisa menikmati promo depe nol persen itu. Mencakup pekerjaan, riwayat kredit sebelumnya, dan kemampuan mencicilnya. Pembeli rumah (debitur) dari karyawan perusahaan-perusahaan bonafid dan memiliki tabungan aktif yang menggambarkan secara riil lalu lintas penghasilannya setiap bulan, akan diprioritaskan. Yang terakhir ini penting sekali bagi bank, juga pengembang, karena tingginya potensi kredit macet dari promo rumah tanpa depe itu. Kalau sudah macet, pengembang wajib membeli kembali rumah yang sudah dijualnya dengan depe nol persen itu seperti tercantum dalam buy back guarantee yang sudah ditekennya di hadapan bank sebelumnya.
Menurut kajian Bank Indonesia (BI) terhadap data historis penyaluran KPR di sejumlah bank sejak tahun 2011, ada korelasi negatif (minus 40) antara besaran DP dan rasio kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL). Makin rendah DP rumah, kian tinggi rasio NPL KPR-nya, begitu pula sebaliknya. Karena korelasi negatifnya yang kuat itu, BI menerapkan bobot risiko atau aktiva tertimbang menurut risiko (ATMR) yang bervariasi terhadap KPR/KPA tergantung loan to value (LTV) atau plafon kreditnya.
Untuk plafon KPR 80% (uang muka 20%) misalnya, ATMR-nya 40%. Itu artinya dengan rasio kecukupan modal atau capital adequacy ratio (CAR) bank di Indonesia minimal 8%, dengan ketentuan ATMR 40% itu sebuah bank harus menyediakan back up modal 3,2% (40% x 8%) untuk setiap KPR yang disalurkannya. Jadi, kalau nilai KPR-nya Rp100 juta, bank harus menyisihkan cadangan modal Rp3,2 juta. Tujuan BI mengeluarkan beleid itu, untuk mendorong bank menyalurkan kredit secara prudent (hati-hati), karena ada modal yang dibekukan untuk setiap kredit yang disalurkan. Makin besar kredit yang disalurkan, kian besar modal yang harus dibekukan bank. Pada suatu titik bank tidak bisa lagi menyalurkan kredit karena back up modalnya sudah nol, kecuali dengan menambah modal.
Bagi bank beleid itu tentu merugikan, karena mereka tidak bisa mengoptimalkan pengembalian modalnya. Bahkan, kalau kreditnya macet, back up modal itu bisa menjadi kerugian. Artinya, makin tinggi risiko kredit, kian terbatas ruang bank melakukan ekspansi kredit. Karena itu BI pun memberi insentif. Bila bank bisa menurunkan LTV KPR-nya katakanlah, menjadi 70% (uang muka 30%), ketentuan ATMR-nya juga diturunkan jadi 35%. Dengan demikian kalau semula untuk KPR Rp100 juta bank harus menyisihkan back up modal Rp3,2 juta, kini cukup Rp2,8 juta (35% x 8% x Rp100 juta). Jadi, ruang bank meningkatkan penyaluran KPR-nya lebih besar tanpa harus menambah modal.
Di mata BI, dengan depe lebih besar, risiko kredit juga mengecil dan konsumen bisa menikmati bunga dan cicilan yang lebih rendah. Karena itu BI mewajibkan penyediaan DP rumah yang memadai sebagai bukti komitmen konsumen terhadap pembelian rumah. Bagi BI, pengembang yang berani memberikan DP nol persen dan didukung pula oleh bank, justru harus diwaspadai karena menggelembungkan kemampuan konsumen sekaligus mengindikasikan developer kekurangan modal atau proyeknya kurang laku. Dan, itu berbahaya bagi konsumen (debitur) dan bank. Apalagi yang ditransaksikan umumnya rumah inden, masih berupa gambar dengan janji serah terima kemudian.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Free PPN Hanya Berlaku untuk Rumah Jadi
Kenapa Kebanyakan Orang Kota Tetap Memilih Rumah Tapak?
Ini Alasannya Kenapa Kamu Harus Beli Rumah Sejak Dini
