Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) mencatat, selama tiga triwulan berturut-turut sejak triwulan 4-2022 sampai triwulan 2-2023, penjualan rumah di pasar primer masih payah. Yang paling kendur penjualan rumah menengah diikuti rumah kecil. Sebaliknya penjualan rumah besar lebih meriah. Sempat sedikit terkontraksi pada triwulan 1-2023, setelah itu penjualan rumah besar kembali melesat pada triwulan 2.
Kenapa penjualan rumah besar lebih meriah, sementara rumah kecil dan menengah yang pasarnya paling besar malah payah? Menurut Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, karena permintaannya besar, pasar properti di Indonesia lebih bersifat supply driven atau tergantung suplai rumah dari developer ketimbang demand driven.
"Kalau suplai di pasar cukup, penjualan rumah meningkat. Pasar rumah menengah memang paling besar, tapi suplainya saat ini terbatas. Banyak developer menengah besar tidak menawarkannya. Kalaupun ada, yang ditawarkan rumah menengah segmen di atas Rp1 miliaran. Padahal, yang permintaannya banyak rumah Rp300-500 jutaan sampai Rp1 miliar," katanya kepada AyoProperti kemarin.
Ia mengakui, ada banyak developer menawarkan rumah seharga Rp300-500 jutaan sampai Rp1 miliar, bahkan seharga Rp200 jutaan. Tapi, selain tetap terbatas jumlahnya karena berasal dari developer-developer kecil, lokasinya jauh dari berbagai kota baru di sekitar yang lengkap fasilitasnya, dan akses utamanya ke pusat-pusat kegiatan juga kurang memadai. Kalau pun tidak jauh dari stasiun transportasi massal, surrounding atau suasana lingkungannya kurang diminati kebanyakan kaum milenial yang menjadi pasar rumah terbesar saat ini. Misalnya, itu cukup jauh dari kota baru atau perumahan besar yang lengkap fasilitasnya.
"Kaum milenial itu beda. Penghasilannya masih terbatas, tapi tuntutannya banyak. Maunya rumah yang sesuai dengan selera mereka, baik tipe, akses, fasilitas, maupun surrounding-nya. Ini sulit dipenuhi kebanyakan developer. Developer nggak mau mengurangi keuntungan, misalnya dengan menurunkan harga tanah (demi melayani tuntutan kaum milenial tersebut). Pasar rumah menengah sekarang memang lebih kompleks," jelas Ali.
Developer lebih memilih menawarkan rumah besar atau bahkan "rumah sultan". Jumlah rumahnya sedikit tapi nilainya sangat tinggi. Begitu pula keuntungannya. Developer sudah tahu potensi pasarnya dengan melihat peningkatan nilai rekening di atas Rp3-5 miliar yang pesat di bank selama pandemi Covid-19. Tinggal bagaimana pendekatan dan kepintaran menawarkan produk yang cocok kepada para pemilik rekening tersebut.
"Permintaan rumah super premium itu selalu ada. Hanya pasarnya spesifik. Jadi, tinggal bagaimana pendekatan developer menawarkan produk yang cocok dengan selera target pasarnya," kata Ali. Mengutip ekonom Chatib Basri dalam sebuah tulisan, kaum berada adalah konsumen utama produk non esensial seperti hiburan, traveling, rumah, kendaraan, perhiasan, dan lain-lain. Selama pandemi konsumsi mereka terhadap barang-barang tahan lama itu anjlok. Mereka memarkir uangnya untuk sementara di deposito atau surat berharga lain kendati return-nya kecil. Itulah kenapa selama pendemi tabungan kelompok kaya ini meningkat pesat di bank.
Pasca pandemi mereka kembali berbelanja, salah satunya properti. Rumah besar menjadi pilihan, karena apartemen sudah sejak sebelum pandemi tidak menarik sebagai investasi. Selain itu rumah besar memberikan prestise lebih, dan memenuhi aspirasi orang kaya pasca pandemi terhadap rumah yang lebih mendukung kesehatan dan kenyamanan dalam berhuni, beraktivitas, dan bekerja di rumah.
Rumah-rumah premium atau super premium itu umumnya dipasarkan di berbagai perumahan besar atau kota baru di sekitar Jakarta, yang sudah menjadi kota dengan aneka akses, infrastruktur, fasilitas, dan aktivitasnya, dan masih terus dikembangkan. Jumlah rumah yang dipasarkan pun sangat terbatas. Jadi, potensi kenaikan nilainya masih besar. Ternyata rumah-rumah besar itu memang diminati. "Jadi, kenapa juga developer harus melansir rumah menengah?" ujar Ali.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Kota Podomoro Tenjo Tawarkan Rumah Milenial Rp200 Jutaan
Milenial Akan Jadi Penggerak Pasar Properti 2024
Ini Alasannya Kenapa Kamu Harus Beli Rumah Sejak Dini
